土地活用を検討していく場合にいくつか押さえておかなければならないポイントがあります。そのポイントを見落として運用計画を立ててしまうと運用が始まった時から「こんなはずではなかった･･･」と大変な事になります。逆に言えばしっかりと運用計画が立てられれば成功に繋がります。そんな土地活用で失敗をしないために何に気を付けて運用計画を立てればよいかをお伝えしたいと思います。
１． 土地活用の基本的な考え方。
土地活用で賃貸マンション・複合住宅・貸倉庫などの経営を検討している方はいくつか押さえておかなければならないポイントがあります。１つ目は納税対策、2つ目は収益と利回り、3つ目は周辺地域などの需要です。土地活用を考える時に当たり前のことではありますが、その運用計画をしっかり立てないと上手くいきません。納税対策は固定資産税、都市計画税、相続税、所得税・住民税・事業所税などそれぞれを考えながら土地活用を考えなければなりません。少しでも税金の負担を少なくしていく事を考えていかなければなりません。次に収益と利回りです。土地活用において賃料から得られる利回りがどうなるのかしっかりとシミュレーションしていくことがとても重要です。しっかりと計画していけば、長期にわたって安定した賃料収入が見込めます。そして次に、周辺の地域性などを理解してどのような形態が望ましいかを調査していくことで地域に需要のある有効な土地活用になります。
- 税金面からみる土地活用のメリット
ここでは、税金面からみる土地活用のメリットを簡単に説明致します。
※ここでの内容は簡単な説明になりますので詳しくは税理士などにお聞きください。
【相続税】
相続税は現金と不動産でどちらが有利か？相続税の評価は原則的には相続開始時の時価で決まります。そして、評価の仕方は財産の種類によって異なります。ですが、土地や建物といった不動産の場合は、時価ではなく評価額で決まります。その評価額は時価より低くなる場合が多く土地の区画整理・活用方法によっては特例によって低くなる場合もあり、現金で相続するより、有利になってきます。さらに貸家にすると評価額が下げられ節税効果が期待できます。
【固定資産税】
固定資産税は、土地や建物などを所有している限り毎年かかる税金です。そして、土地や建物が市街化区域内にある場合には都市計画税も課税されます。そして更地であれば、評価額はそのまま課税標準額になります。ただ、賃貸住宅・貸しビル・貸倉庫など建物を建てる事によって軽減税率が適用され税率の負担が軽くすることが可能になります。
【所得税】
土地活用で運用される賃貸マンション・複合住宅・貸倉庫などの賃料収入などから不動産所得が発生します。所得などを確定申告することになり申告所得で所得税が決まってきます。不動産の賃貸経営は一事業です。所得を計算する際に必要経費が認められます。必要経費には減価償却費などの計上が可能になりますので所得から差し引くことで所得税の軽減に繋がります。
【都市計画税】
都市計画税は、固定資産税と同じく土地を所有しているだけで課税されます。軽減措置も固定資産税と同じで住宅用地（個別の居住面積によって）だけに軽減措置を受けられます。都市計画税は、1/3（新築時の建物の規模によって3年間又は5年間はさらに1/2）までの軽減になります。
２． 土地活用で事前にリスクを想定しておく！
上記の通り土地活用にはしっかりとした計画がとても重要になります。その中でリスクになる部分も一緒に想定をして組み込んでいく事がとても重要です。1つ目は、建物が出来上がった時の入居率のリスクです。十分に市場調査を行わず周辺のニーズに合わない建物になってしまえば当然、当初想定をしていた収入が思うように得られず採算の合わない状況になってしまうので、市場調査は慎重に行うようにする必要があります。
2つ目は賃料下落のリスクです。新築時の賃料と十年後の賃料は、変わってきます。そして、周辺の環境によっても変わるリスクがあります。街並みの変化や競合の物件が近くに出来たなどで下落するリスクも予想されます。想定されるリスクは可能な限り潰して計画を立てる事が重要です。
3つ目は修繕のリスクです。経年劣化により修繕費用は掛かってきます。この際に、最初の計画で建物の性能や品質によっては初期の費用は低くなりますがその分、修繕コストが高くなってきます。修繕の事も十分に考えて建物構造や建材などの検討をしていかなければなりません。
4つ目は金利変動のリスク。土地活用での借り入れは借入額が大きくなりますので少しの金利の変動でも負担が増えてきます。その為に借り入れを起こす際は、金融機関選びはもちろん、返済計画も金利を低く抑えられるようにシミュレーションをしていく必要があります。高い金利の想定でも成り立つ計画を立てる事が必要です。その他にも住居のトラブルによるリスクや災害などによるリスク・税制の改正などによるリスクを十分把握したうえで計画を立てていきましょう。
３． 土地活用で重要なのは？
土地活用で重要なのは、市場調査と運用計画です。市場調査に関しては、周辺の今後の状況などの分析も必要になりますが何より地域に貢献できる都市活用なのか？を考えなければなりません。お金の計算だけをしても実際にニーズに合った計画でなければ机上の空論でしかなく考えていた通りにはいきません。まず、第一に市場調査で本当に必要とされる土地活用なのかを検討してください。そのうえで収益と利回りの計算。その後に起こりうるリスクも視野に入れながら運用計画を完成させてください。では、どのような業者に依頼をすれば良いのか？どのような相談をすれば良いのでしょうか？
４． 土地活用を検討したらどんな業者に頼めばよい？
大手ハウスメーカー・工務店・設計・建築事務所・ゼネコンなどに相談するのが一般的です。その中でどこを選べばよいでしょうか？大手ハウスメーカーなら商品が規格化されており型に沿って進める事が可能です。工務店や設計事務所はマンション建設などの実績がある所であれば多くの事例から成功を導き出せるので心強いパートナーになります。ゼネコンなどもマンションを専門でやっているところは相談しやすいでしょう。それぞれに良い点はありますが、なかなか判断基準が難しいですね。もう少し掘り下げてみましょう。大手のハウスメーカーやゼネコンの場合は、打ち合わせに各部門の担当が同席して複数人で打ち合わせを行います。この形が普通です。工務店や設計事務所の場合は、設計・建築は自分の所で銀行、弁護士、サブリース会社、行政書士など工務店や設計事務所の紹介又はオーナーご自身のコネクションなどでそれぞれに交渉を行っていく必要があります。完成後のメンテに於いてフットワークの軽い地場の実績のある業者も良いです。
㈱エイワでは、オーナー様のコネクションでもエイワから紹介をしていく銀行、弁護士、サブリース会社、行政書士などを１つのチームにしていきます。そしてそれぞれからの提案を総合的に判断して適切な計画なのかを判断していきます。例えば、計画の中で少しでもリスクがありそうな提案があれば、その提案を是正してオーナー様が納得出来るまで詰めていきます。リスクを極力まで削ぎ落とす事で失敗しない土地活用になっていきます。大切なのは、業者を選ぶというよりパートナーとして一緒に土地活用の運用を出来るかを考えて下さい。㈱エイワは数多くのオーナー様から信頼を頂きながらリピートでお声を掛けて頂いています。パートナーとしてオーナー様から信頼を得ております。土地活用の事で相談をしたいというオーナー様は、お気軽にご相談ください。