今回は、マンション経営のメリットとデメリットから見るマンション経営成功の秘訣を紹介していきます。土地活用の方法は昨今、多様化していますが、オーナー様の方針によってご自身に合った活用方法を見出して頂ければと思います。ただ、その中でも土地活用の需要が高いマンション経営。そんな、マンション経営を考えているけど一歩踏み切れないという方にご覧頂ければと思います。
１．マンション経営のメリット
ここでは、マンション経営に関してのメリットをいくつか紹介していきたいと思います。
1-1．長期で定期収入が得られる
マンション経営などの賃貸経営の魅力としては、毎月の安定した家賃収入が長期的に得られる事でメリットになります。株やFXなどは短期的には、大きな収益を生むことも出来ますが、その分リスクも大きいです。長期的に安定した収入という観点で考えていきますとマンション経営は、しっかりとした運用計画を立てていけば一か八かの運営にならず堅実で長期的な収入が得られることが可能です。
1-2．インフレや景気変動に強い
過去の景気変動から見てもマンション経営は、景気変動に強いと言えます。
物価の変動で貨幣価値は、変動するリスクがありますが、不動産は「現物資産」となり景気変動にも強いのです。株やＦＸなどの金融資産ですと経済の変動に左右され経済の悪化などでは、急激に下落するリスクなどがありますが、不動産の資産は変動がゆるやかで景気の変動に大きく左右されることはありません。万が一、不動産価格が下落をしても不動産自体が無くなることはありませんので住人がいる限り家賃収入は得られます。需要のあるエリアでは、経済の状況に左右されることなく安定経営が見込めます。ですから、しっかりとしたプランが重要なのです。
1-3．節税効果が得られる
もうひとつのマンション経営においてのメリットは、節税効果ではないでしょうか？賃貸住宅の経営では以下の節税項目があります。
【相続税】
相続税は現金と不動産でどちらが有利か？相続税の評価は原則的には相続開始時の時価で決まります。そして、評価の仕方は財産の種類によって異なります。ですが、土地や建物といった不動産の場合は、時価ではなく評価額で決まります。その評価額は時価より低くなる場合が多く土地の区画整理・活用方法によっては特例によって低くなる場合もあり、現金で相続するより、有利になってきます。さらに貸家にすると評価額が下げられ節税効果が期待できます。
【固定資産税】
固定資産税は、土地や建物などを所有している限り毎年かかる税金です。そして、土地や建物が市街化区域内にある場合には都市計画税も課税されます。そして更地であれば、評価額はそのまま課税標準額になります。ただ、賃貸住宅・貸しビル・貸倉庫など建物を建てる事によって軽減税率が適用され税率の負担が軽くすることが可能になります。
【所得税】
土地活用で運用される賃貸マンション・複合住宅・貸倉庫などの賃料収入などから不動産所得が発生します。所得などを確定申告することになり申告所得で所得税が決まってきます。不動産の賃貸経営は一事業です。所得を計算する際に必要経費が認められます。必要経費には減価償却費などの計上が可能になりますので所得から差し引くことで所得税の軽減に繋がります。
【都市計画税】
都市計画税は、固定資産税と同じく土地を所有しているだけで課税されます。軽減措置も固定資産税と同じで住宅用地（個別の居住面積によって）だけに軽減措置を受けられます。都市計画税は、1/3（新築時の建物の規模によって3年間又は5年間はさらに1/2）までの軽減になります。
このように様々な節税効果があるのも安定した収入が得られる要因のひとつでもあります。
２．マンション経営のデメリット
マンション経営はしっかりとした計画を立てる事で安定した長期の収入が得られることが可能です。ただ、ここではリスクもお話ししておきます。
2-1．空室や家賃滞納のリスク
マンション経営で一番の不安要素は空室だと思います。当初見込んでいた入居率より悪ければ当然、見込んでいた収入は得られません。もうひとつ厄介なのが、家賃の滞納です。家賃の滞納が発生すれば、空室と同じ意味なのでリスクとして考えなければなりません。
このふたつの対応としては、空室のリスクに対しては、計画時にしっかり市場調査と運用計画をすることです。計画の時点で見積もりが甘いと当然、リスクは高まる一方です。家賃滞納のリスクに関しては、家賃保証会社を利用することで回避が出来ます。滞納をされても保証会社から支払いを受けられます。
その他にも入居時に家賃保証会社をしっかり選定するなどをすることでリスクの軽減を図れます。
こちらについてご相談がある場合はこちらからご相談ください。
2-2．物件の老朽化
駐車場経営は初期費用の負担も少なく狭い土地でも始められるのがメリットです。昨今では、月ぎめ以外にもコインパーキングなどの活用も出来、短期間の運用も可能です。一方で税効果が薄く、税制上のメリットは少ないためリスクが少ない反面、リターンも大きくないというデメリットもあります。
2-3．自然災害リスク
災害の多い日本では、地震や台風などの災害リスクを考えなければなりません。また、火事などのリスクも必ず考えなければなりません。マンション経営はしっかりとしたプランを立てる際に、リスクを必ず考えていかなければなりません。収益性と同様にこのようなリスクも織り込んで初めて安定した長期の収入が得られます。そうしなければ、返済が滞り破たんしてしまいます。この対策として、損害保険の加入。金融機関の融資の際に、火災保険の加入が必須ですが、昨今でリスクを考える必要のある、地震や台風なども範囲にある風災補償、水彩補償、落雷補償のあるものなどで契約をしていく事でリスクを軽減していけます。
３．マンション経営以外にもある土地活用の種類(一例)
ここでは、マンション経営以外の土地活用の方法を紹介していきます。今では下記以外にも多様な土地活用の運用方法がありますが、土地活用で用いられる事が多いものをここでは、ご紹介していきます。
3-1．売却
土地の売却は、すぐに現金化が出来るのが一番メリットでしょう。そして、売却後に税金を支払う必要が無くなります。ただし、売却を決断してもすぐに売却を出来る訳ではなく査定から引き渡しまで数カ月から半年程度時間が掛かることも多くすぐに現金化出来ないという現実もあります。そして、実際に売れる価格は実際に販売をしてみないといくらで売れるかはわかりません。
3-2．アパート経営
マンション経営と同じく安定した家賃収入が長期的に得られるのが魅力です。メリットとデメリットもマンション経営を同等です。初期の建築費用も木造建築であったりエレベーターが不要だったりと初期費用や保守費用などが低く抑えられます。逆にいうと修繕などが鉄骨構造等のマンション等に比べて老朽化が早いので耐久性ではマンションに劣ってしまいます。また、一般的に言われているのが賃貸マンションと比べると空室率が高いと言われています。理由としてはマンションと比べて低層のアパートは、比較的立てられる条件が多いので、ともすると立地が必ずしも良い場所では無いところでも立てる事が出来てしまうので借主の選択の順番が低い事も考えられます。
3-3．戸建賃貸経営
戸建てを借りる層は、質の高い借主が利用をする場合が多くファミリー層などの利用が期待出来るので長期的な運用が可能になります。そしてマンションやアパートなどと違い戸建てが建設できる土地で運用できるのがメリットです。ただし、一度、空室になると空室の期間が長くなることもあるのでリスクもあります。
3-4．駐車場経営
戸建てを借りる層は、質の高い借主が利用をする場合が多くファミリー層などの利用が期待出来るので長期的な運用が可能になります。そしてマンションやアパートなどと違い戸建てが建設できる土地で運用できるのがメリットです。ただし、一度、空室になると空室の期間が長くなることもあるのでリスクもあります。
4．マンション経営のメリットとデメリットから見る成功の秘訣
ここまで、マンション経営のメリットとデメリットをご紹介してきました。また、その他の土地活用方法などもご紹介をしてきました。しかし、毎月の安定した家賃収入が長期的に得られるマンション経営はこれから土地活用をお考えの方には、とても魅力的な活用方法です。その魅力的な土地活用を成功させる鍵をここで、ご紹介していきたいと思います。
4-1．マンション経営成功の鍵は市場調査
土地活用を考え始めた時にまず、最初にやらなければいけない事は、市場調査です。どの商売でもマーケティングが大事です。当然ながらマンション経営もひとつの商売と捉えて取り組まなければなりません。その為には、少しでも多くの情報があった方が成功に近づけます。マンションを建てる立地にどのような条件が不足しているのか？または、マンションを建てる事でこの地域にどのようにして貢献できるのか？という視点で市場調査を行っていきます。そうするとその地域の需要が見えてきて必然的に必要とされるものが出来上がってきます。お金の計算だけをしても実際にニーズに合った計画でなければ机上の空論でしかなく安定した長期の収入が得られる事は出来ません。それだけ市場調査は重要なのです。
4-2．マンション経営成功の鍵は運用計画
市場調査同様に重要なのは、運用の計画です。どんなに収益シミュレーションで良い数字が出ても実際に、運用した時に本当にその数字が達成できるかが大事なのです。収益と利回りの計算。その後に起こりうるリスクも視野に入れながら運用計画を完成させてください。では、そのリアルの数字を算出する時に、どうやってリアルな数字を算出するのでしょうか？銀行に任せれば安心ですか？弁護士に相談すれば安心ですか？大手ハウスメーカーの営業マンに相談すれば安心ですか？答えは銀行、弁護士、サブリース会社、行政書士などを１つのチームに纏めてその見解を取り纏められる人材が必要です。その人材がいるのは、エイワです。多くの建築実績を正確な市場調査と運用計画で多くのオーナー様の運用をサポートしてきました。銀行、弁護士、サブリース会社、行政書士などそれぞれの提案を総合的に判断して適切な計画なのかを判断していきます。例えば、計画の中で少しでもリスクがありそうな提案があれば、その提案を是正して再度、オーナー様が納得出来るまで詰めていきます。ここでゴリ押しするような運用計画を行う会社には注意してください。オーナー様が納得できない提案はその後のマンション運用が上手くいくはずがありません。納得出来るまで運用計画を立てられる事がマンション経営の成功の一歩です。
マンション経営でお悩みや相談をされたい事がありましたらまずは、ご相談下さい。
オーナー様の悩みや不安に思われいる事を解決する糸口を㈱エイワがご提案致しま
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